Kemerosotan di pasar perumahan pensiun mencari tempat berlindung

Nilai rumah yang jatuh dapat mendorong beberapa pensiunan untuk mencari perlindungan.

Setelah memuncak Juni lalu, harga rumah AS turun 4,4% pada paruh kedua tahun 2022, menurut Case-Shiller 20-City Home Price Index. Pasar perumahan ditundukkan oleh diet suku bunga yang stabil dari Federal Reserve yang memerangi inflasi, yang menaikkan suku bunga hipotek tetap 30 tahun menjadi 6,73% pada akhir Desember, lebih dari dua kali lipat dari awal tahun. .

Banyak hal belum membaik sejak saat itu, dengan tingkat bunga tetap 30 tahun yang sama baru-baru ini melewati 7% dan kemungkinan resesi meningkat. Akibatnya, banyak ahli strategi pasar tidak mengharapkan pasar real estat berubah dalam waktu dekat.

Misalnya, laporan terbaru dari firma akuntansi Big Four KPMG memprediksi penurunan 8% lainnya dalam indeks Case-Shiller pada tahun 2023. KPMG juga melihat penjualan rumah yang ada turun menjadi 3,9 juta pada tahun 2023, turun sebesar 23% dibandingkan tahun 2022, sesuai penurunan yang terjadi pada tahun 2007. Bagi mereka yang mungkin lupa, atau menekan ingatan, akhir tahun 2007 adalah awal dari resesi ekonomi yang signifikan.

KPMG mengharapkan penjualan rumah keluarga tunggal, di mana pasokan terbatas dan harga masih relatif tinggi, akan mendorong penurunan ini. Dan itu berita buruk khususnya bagi pensiunan yang mengandalkan rumah ini untuk membantu mendanai pensiun mereka melalui pinjaman atau sebagai aset untuk dijual atau digunakan jika masa ekonomi berubah sulit.

“Sementara saya selalu berusaha untuk membantu klien mengimplementasikan rencana yang tidak memerlukan likuidasi rumah mereka untuk menjadi sukses, ada banyak pensiunan di luar sana yang tidak punya pilihan selain melikuidasi rumah mereka untuk mengakomodasi kebutuhan pendapatan atau likuiditas mereka” kata Dan Perrino, memimpin manajer kekayaan di RIA Savvy National Wealth.

“Saya selalu mencoba untuk menetapkan ekspektasi yang realistis dengan klien, jadi jika gaya hidup pensiun yang Anda inginkan cenderung menyebabkan aset likuid Anda berkurang menjadi nol, maka saya sangat jelas tentang berapa lama investasi likuid Anda kemungkinan akan bertahan pada tingkat pengeluaran Anda saat ini. . dan memberi nasihat tentang bagaimana perubahan gaya hidup atau penjualan rumah di masa depan mungkin diperlukan, ”kata Perrino.

Jika pensiunan bersedia menggunakan strategi “pensiun dan pindah”, masih ada uang yang layak dihasilkan meskipun terjadi penurunan pasar perumahan baru-baru ini.

Sebuah laporan Vanguard Group mengungkapkan bahwa pemilik rumah biasa berusia 60 tahun ke atas yang menjual rumah mereka pada tahun 2019 dan pindah ke pasar perumahan yang lebih murah mengakses sekitar $99.000 dalam ekuitas real estat; mereka yang berada di persentil ke-10 teratas mengantongi rata-rata $347.000 menggunakan strategi tersebut. Rata-rata pemilik rumah dalam kelompok usia ini memiliki tabungan pensiun sebesar $223.000 dalam rekening keuangan, menurut perkiraan Vanguard, sehingga dana tambahan bisa menjadi vital jika keadaan menjadi sulit saat pensiun.

Lokasi terus menjadi yang terpenting saat membuat keputusan real estat. Penyebaran operasi renovasi dan realokasi pada dasarnya bergantung pada hal ini. Pindah dari area dengan pajak tinggi ke area dengan pajak lebih tinggi, misalnya, menggagalkan tujuan para pensiunan yang ingin meregangkan tabungan mereka.

Namun, ada lebih banyak transaksi real estat daripada lokasi, lokasi, lokasi. Waktu juga penting.

“Lingkungan pasar real estat kemungkinan akan sulit untuk satu atau dua tahun ke depan, jadi sekarang adalah waktu yang tepat untuk mulai berbicara dengan klien yang berlaku tentang bagaimana mempersiapkan peluang menarik berikutnya untuk menjual rumah mereka. lingkungan pasar real estat berubah lebih mendukung penjual lagi, mereka siap dan siap untuk pindah, ”kata Perrino.

Terlepas dari penurunan harga rumah baru-baru ini di seluruh negeri, sebagian besar pemilik rumah masih jauh di depan nilai rumah mereka dibandingkan dengan harga beli. Meskipun ini saja seharusnya tidak meyakinkan pemilik rumah untuk menjual properti mereka, penasihat mengatakan itu adalah pengingat yang bagus untuk memperhatikan dan mengetahui situasi Anda.

“Untuk pensiunan yang sudah memiliki rencana untuk pindah, ekuitas tambahan yang baru ditemukan di rumah mereka dan potensi penurunan nilai rumah mereka saat ini di masa depan bisa menjadi bahan bakar yang mereka butuhkan untuk mewujudkannya,” kata Brian Hartmann, partner di Granite Bridge Wealth Management, bagian dari Advisor Group. “Ekuitas itu dapat membantu dengan uang muka yang besar di panti jompo Anda atau memberikan dukungan untuk membeli rumah berikutnya dengan uang tunai tanpa perlu hipotek.”

Hartmann menambahkan bahwa pensiunan juga dapat memanfaatkan jalur kredit ekuitas rumah dengan baik. Dalam banyak situasi, pensiunan membuka jalur kredit ekuitas rumah sebagai jaring pengaman tanpa perlu segera menggunakan uang tunai.

“Memenuhi syarat secara proaktif untuk HELOC dapat bermanfaat jika pemberi pinjaman menerapkan persyaratan yang lebih ketat karena penurunan pasar perumahan lebih lanjut,” kata Alex Koynoff, perencana keuangan dan pemilik ATK Financial Prosperity. “Setelah disetujui, Anda tidak harus menggunakannya, tetapi dapat memberi Anda ketenangan pikiran mengetahui bahwa Anda memiliki sumber pendanaan jika Anda membutuhkannya. Ini dapat membantu Anda menutupi pengeluaran untuk menghindari penjualan investasi saat pasar saham turun, serta mendanai pembelian atau proyek besar.”

Ashley Bete, CEO dan pendiri Leap Analytic, sebuah firma investasi real estat tekfin, mengatakan individu berusia 62 tahun ke atas memiliki sekitar $11,5 triliun nilai real estat yang belum dimanfaatkan, tetapi cenderung lebih konservatif dalam memandang nilai real estat mereka. melihat hipotek terbalik sebagai satu-satunya pilihan mereka sendiri. Dalam pandangannya, kesepakatan ekuitas rumah, yang memungkinkan investor institusi membayar sejumlah uang di muka kepada warga lanjut usia untuk sebagian kecil dari ekuitas rumah, mungkin merupakan pilihan yang lebih baik bagi manula yang mencari likuiditas.

“HEA jauh lebih fleksibel karena manula tidak harus menggunakan seluruh ekuitas mereka sekaligus atau menjual rumah mereka,” katanya. “Mereka hanya dapat memanfaatkan jumlah ekuitas yang dibutuhkan.

“Juga, manula mungkin tidak ingin berutang di tahun emas mereka. Hipotek terbalik adalah utang. HEA tidak,” kata Bete, menambahkan bahwa HEA tidak memiliki batasan usia, sehingga pensiunan dari segala usia dapat berpartisipasi.

Pada akhirnya, hal terbaik yang dapat dilakukan konsultan adalah merekomendasikan posisi kas yang lebih kuat atau beberapa tindakan penghematan jika leverage atau likuidasi rumah tidak cukup untuk mendukung klien di masa pensiun.

“Bersiaplah untuk menjadi kreatif, fleksibel, dan responsif,” kata Michael Nakanishi, penasihat keuangan di Kingswood AS. “Orang Amerika selalu diberi tahu bahwa jalan menuju kekayaan adalah melalui kepemilikan rumah, dan saya mengerti itu. Kita semua rentan terhadap hal ini, tetapi terlalu banyak investasi jangka panjang dan tidak cukup uang jangka pendek tidak akan bekerja dengan baik untuk semua orang.”

Perlu juga dicatat bahwa beberapa penasihat mengatakan kesalahan umum bagi investor untuk melihat rumah pribadi mereka sebagai penyimpan nilai dan memilih untuk melakukan pembayaran tambahan atas hipotek mereka. Ini berarti bahwa jika pensiunan telah mengunci hipotek tetap jangka panjang dengan harga rendah secara historis sebelum tahun 2022, mereka harus mempertimbangkan untuk mempertahankan likuiditas ekstra daripada melunasi hipotek mereka. Jika itu adalah rumah permanen mereka, likuiditas ekstra itu memungkinkan mereka memenuhi tujuan pensiun lainnya, seperti bepergian atau memberi hadiah kepada keluarga.

“Ada utang yang sehat, dan begitu Anda melunasi hipotek, ada banyak alternatif untuk mengeluarkan uang dari rumah selain menjual atau meminjam rumah Anda dengan harga yang berpotensi lebih tinggi daripada hipotek yang Anda bayarkan,” kata Zach Morris, mitra -manajer dari Paces Ferry Wealth Advisors.